(AUSTIN) — Las entidades con autoridad para expropiar propiedades podrían terminar pagando honorarios de abogados y expertos si ofrecen comprar propiedades por debajo del valor de mercado, bajo una propuesta considerada el lunes en comité senatorial. La SB 474 de la Senadora Lois Kolkhorst, de Brenham, dispone que estas entidades tendrían que pagar los gastos si inicialmente ofrecen un 10 por ciento menos que el valor del mercado al apropiar propiedades. Kolhorst dijo querer asegurar que los propietarios sin grandes recursos no se sientan excluídos del sistema judicial por su alto precio. “Esta medida es para el tejano promedio”, dijo.
La expropiación o dominio eminente ha sido un tema importante en toda sesión desde que la Corte Suprema de EE.UU. dispuso en 2005 que las entidades podrían usar ‘desarrollo económico’ como razón para expropiar propiedades privadas. En 2011, la Legislatura aprobó una medida requiriendo que estas entidades con autoridad de expropiación ofrezcan un precio de mercado justo por toda propiedad apropiada. La ley también ordenaba a estas entidades registrarse ante la Contraloría; esto reveló que existen 9,245 entidades con poder para expropiar en Texas, de las cuales el 81 por ciento son entes o agencias de gobierno.
Kolkhorst dijo a sus colegas que otros varios estados tienen leyes que ofrecen reembolso a los propietarios por los gastos judiciales en casos de expropiación. Florida y Arkansas, por ejemplo, penan a entidades que ofrecen un 10 por ciento por debajo del valor del mercado, lo mismo que en la propuesta de Kolkhorst. Arizona y California permiten al juez determinar si los propietarios deben recibir reembolso por honorarios y gastos.
Los casos de expropiación disputados pueden terminar en la corte, con un jurado decidiendo el valor justo de la tierra. Luke Ellis, abogado que representa a propietarios en tales casos, rindió testimonio diciendo que algunos juicios pueden extenderse por años, y los gastos de abogados y expertos pueden llegar a los seis dígitos. Por eso aunque un propietario al final reciba un cheque por el justo valor de su propiedad, después de pagar los gastos del proceso podría quedarse con mucho menos dinero. “Reciben una compensación adecuada menos el costo que llevó lograr esa compensación adecuada”, dijo, “ése no es un sistema justo”.
Otras personas representando a la industria y gobierno declararon en contra de la medida, preocupados de que daría automáticamente una ventaja a propietarios en la corte, incentivándolos a llevar a corte precios que podrían ser justos. “Si una de las partes piensa que el litigio es gratuito, entonces vamos a tener muchos más casos de expropiaciones”, dijo James Mann de la Asociación de Tuberías de Texas. Los opositores agregaron que ya hay leyes que fijan requisitos objetivos para ofertas de buena fe, y proveen suficiente protección a propietarios.
La medida queda pendiente en comité al continuar las partes negociando provisiones en la legislación.
El Senado vuelve a reunirse el martes 10 de marzo a las 11 am.
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