Austin - Timos en hipotecas de viviendas en El Paso y Austin han llevado a tres senadores a proponer legislación para contener el abuso y proteger a propietarios.

Los senadores Judith Zaffirini (D-Laredo), Kirk Watson (D-Austin) y José Rodríguez (D-El Paso) introdujeron hoy varias propuestas para tratar los fraudes de segundas hipotecas ("wraparound"), que dejan a propietarios a merced de un intermediario que podría hacer o no los pagos hipotecarios.

En un indignante caso sucedido en El Paso, un estafador se fugó con casi $2 millones provenientes de 200 familias, antes que el Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios pudiera intervenir.

"Desafortunadamente, El Paso se ha convertido en un área óptima para estos estafadores, en particular aquellos que se concentran en familias de militares que podrían tener que vender sus viviendas rápidamente, como también en poblaciones de inmigrantes que no tienen cuenta de banco, y personas inexperimentadas que compran vivienda por primera vez y podrían tener dificultad para obtener crédito en un banco tradicional", dijo el Sen. Rodríguez. "Todas estas personas simplemente luchan por el Sueño Americano de la casa propia, y por brindar una mejor vida a sus familias".

El segundo préstamo hipotecario se hace por la venta de una vivienda con prenda preexistente. El segundo préstamo hipotecario se "envuelve" al primero, y el nuevo propietario paga normalmente una tasa de interés más alto por este segundo préstamo "envuelto". El prestamista de la segunda hipoteca debería usar luego los pagos del segundo préstamo para pagar la primer hipoteca, para que cuando se completa el pago del segundo préstamo, también se haya pagado la primera hipoteca.

Pero en el caso típico, el prestamista inescrupuloso de la segunda hipoteca no paga la primera, produciendo al final la ejecución de la hipoteca. Alternativamente, la primer hipoteca podría tener una cláusula de debido-en-venta, que el primer prestamista podría activar cuando se entera de una segunda hipoteca, o sea que la primer hipoteca se debe pagar inmediatamente pero no hay fondos disponibles para hacerlo.

La ley actual no previene estos fraudes. Por ejemplo, los prestamistas de segunda hipoteca se aprovechan de las mínimas excepciones para evitar la regulación de la agencia, y el actual requisito de revelación de términos suele ignorarse porque no tiene garra.

"Los prestamistas depredadores han hallado un nuevo instrumento para aprovecharse de aquellos que trabajan duro para ahorrar y comprar su propia casa", dijo el Senador Watson. "Está claro que las leyes actuales son inadecuadas para prevenir este abuso, por lo que la Legislatura debe actuar".

Las propuestas fueron creadas con asistencia del Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios, abogados de asistencia legal y grupos de bancos.

Otros timos de segundo préstamo hipotecario han afectado a alrededor de 40 propietarios en el área de Dove Springs en Austin. El Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios ha estado investigando estos casos también.

"Estoy encantada de trabajar con los senadores Watson y Rodríguez para proteger a nuestros constituyentes y todo tejano de los fraudes hipotecarios cometidos por prestamistas depredadores de segunda hipoteca", dijo la Sen. Zaffirini. "Nuestra legislación no solo reforzaría los requisitos de revelación y protección de propietarios, sino que también ayudaría a exponer a estos estafadores y facilitar su enjuiciamiento".

John Henneberger, codirector del Servicio de Información de Viviendas de Bajos Ingresos de Texas, dijo: "Estas medidas ayudarían a consumidores a estar más informados sobre los arriesgados segundos préstamos hipotecarios y protegerse mejor de prestamistas inescrupulosos".

Trish McAllister, directora ejecutiva de la Comisión Acceso a la Justicia de Texas, agregó que la legislación ayudaría a que familias permanezcan en sus viviendas.

"Muchas familias de Texas que se han esforzado por hacer sus pagos puntual y consistentemente han caído presas de timos de segunda hipoteca y han perdido sus viviendas", dijo McAllister. "Esto es especialmente trágico para familias de bajos ingresos que tienen menos posibilidades de tener acceso a la justicia pero más posibilidades de terminar sin techo. La aprobación de esta legislación protegería a todos de estas prácticas depredadoras".

SB 1993 (Rodríguez): Eliminaría una brecha que permite a prestamistas e intermediarios de segunda hipoteca evitar su certificación ante el Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios (TDSML). En este momento, solo los prestamistas que hacen cinco o más préstamos anuales deben obtener la licencia. Los prestamistas de segunda hipoteca explotan esta brecha, haciendo más difícil para TDSML verificar cuántas transacciones han hecho. Por ejemplo, los prestamistas de segundo préstamo hipotecario podrían establecer fideicomisos ficticios, no registrar transacciones, o usar el nombre de un inversor incauto.

SB 1994 (Zaffirini): Dispone que un segundo préstamo hipotecario queda anulado e inejecutable si no se hace con consentimiento previo y escrito del acreedor prendario y se firma en una compañía de títulos. Esta provisión intenta eliminar los incentivos a prestamistas secundarios para ocultar transacciones al acreedor prendario original, que podría tener una cláusula de debido-en-venta. La SB 1994 también crearía una obligación fiduciaria y fiduciario constructivo para todo pago que el nuevo propietario haga al prestamista de segunda hipoteca, asegurando que estos pagos sean usados para su verdadero fin. Finalmente, la SB 1994 daría varios recursos al propietario si el prestamista de segunda viola la ley, incluyendo recursos del Acta de Prácticas Comerciales Engañosas en Texas.

SB 1995 (Watson): Reforzaría los requisitos de revelación que se aplican a préstamos de segunda hipoteca. Una provisión actual del Código de Propiedades ya requiere a prestamistas divulgar las prendas preexistentes, pero esta provisión no se hace cumplir y contiene información de seguros confusa. La SB 1995 solucionaría estos problemas al mejorar la advertencia del seguro, y agregaría provisiones de enforzamiento en forma de una provisión de prescripción legal y delito de Clase A. La SB 1995 también requeriría la divulgación en un idioma que no sea inglés si el segundo préstamo hipotecario fue negociado en otro idioma.

SB 830 (Rodríguez): Requeriría a todo prestamista financiado-por-vendedor dar a prestatarios resúmenes anuales que incluyan cuánto dinero ha pagado y cuánto debe todavía en el préstamo. Esta información, dada comúnmente por bancos y cajas de crédito, suele no ser proporcionada por los prestamistas de segunda hipoteca que auto financian, dejando a los prestatarios sin prueba de pagos perdidos en casos de fraude.

"Requerir acceso a esta información también podría ayudar a advertir al prestatario si hay algo sospechoso en su préstamo hipotecario", dijo el Senador Rodríguez.

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